最近，我路过某个房产中介时，看到玻璃窗上贴着的一套二手房挂牌信息，上面赫然写着：继承房产，20%个税由买家承担！于是，我特意跑去问中介：按规定继承房屋的也需要缴纳个税吗？中介听完语重心长地跟我说：受赠房子、继承房子时虽然免缴个税，但当你想卖掉时，就要缴卖房款总额20%的遗产税，逃得了初一、逃不了十五的！
那么，父亲去世继承的房产，现在我要出售，房屋中介说的20%的遗产税，真的是这样吗？我卖100万要交20万的税？
一、先给你扫盲：准确来说，中国并没有实行遗产税
懂的人都知道，目前我国还没有征收遗产税的税种。在2017年的时候，财政部对于遗产税一些问题作了回复，可以见下图。
也就是说，遗产税在中国根本没有开征，并且我们还不具备征收的能力，一旦征收可能还会导致资本外流，目前外国也都在逐渐废除遗产税了。
既然我说没开征遗产税，那你肯定很纳闷：普通人原本就没多少资产，一辈子就一套房，父母去世，继承父母房屋后，卖的时候却真的交了20%的税，不是说没有遗产税吗？这又是怎么回事呢？
别着急，其实你交的可不是遗产税，那是属于个人所得税。
在这里先说条件，100%继承遗产（房产）的先决条件是：独生子女且祖父祖母、外祖父外祖母先于父母去世的。当你继承房产时，并不需要交什么遗产税，只需先办理继承权公证，缴纳少量登记费，这套房子就归继承人所有。
如果房子一直自己住着或出租，根本没什么大税项，一旦要把这套继承的房子卖掉，税就来了，买卖过户需要缴纳契税+增值税+个税，其中契税、增值税都是小头，20%个税才是大头，但也并非一定要缴纳的。
二、那到底是否存在要交“总房价20%的个税”？
要知道，缴纳20%个税是没错的，可是很多中介往往会忽悠你必须缴纳售卖总房价的20%个税，这是否存在呢？
我可以说，确实存在“20%的个税”，但不是以总房价作为应纳税所得额。
根据我国《个人所得税法》规定：财产转让所得应当缴纳个人所得税，适用税率为20%，以转让收入减去财产原值的差额，作为应纳税所得额。
也就是说，我房子买来100万，卖掉200万遗嘱继承父母房产要交税吗，挣了100万，挣多少缴多少所得税，如果卖掉还是100万，根本没挣钱自然也无须缴纳所得税。
可以看出，在转让受赠、继承房产时，房产原值是以购房原价计算的，而不是0，即便是缴纳20%个税，也是以“转让收入减去购房原价后的差额”来计算20%个税。
此时，你还要知道，在特定条件下，出售继承或受赠与的房屋也是可以免征个税的。
这个条件是什么呢？相信很多人都知道：满五，指的是自用5年以上，并且是家庭的生活用房。
一般来说，由父亲留给你的遗产房，肯定是达到满5年的条件了，因为满5年基本都是要看房产证登记时间，依此判断是否已经满5年遗嘱继承父母房产要交税吗，很有可能你的情况是做不到，那就要征收差额部分20%个税。
因此，如果这个房子是你现在手头可出售性住房，理论上就是免税的，或你父亲当初获得房子成本比较高，即便要交税，应税基数也不会太高的。
三、如果你无法达到“满五”，个税税率20%实在太高，怎么办？
有的朋友看到这，一定会觉得，大多数人到了继承的年纪，基本都有房子，很难达到。
何况父母都是在10多年甚至数十年前买的房子，房价很低，就算能减去购房原价，也减不了多少的，实际上和房产转让总价的20%差不了多少，税收负担实在太重了，那我该怎么办呢？
此时，我就要提到一个税核定征收的办法，我特意向在上海税务的同学做了下咨询，她说上海已经严格实施继承或受赠房屋出售据实征收的规定，不允许核定征收了。目前还有其他城市都实行了2019年之后继承或受赠房屋不再施行核定征收，具体可以咨询本地税务局。
如果是在这种情况下，你是可以进行一定的税收规划，比如可以考虑将继承的房屋赠与给名下无房的成年子女、孙子女或兄弟姐妹，这时建议事先要签好协议，同时还需要缴纳3%到5%（根据城市不同，税率会不同）的契税和赠与双方万分之五的印花税，再由受赠与的成年子女、孙子女或兄弟姐妹以“满五”出售，这样就可以省掉不少的个税了。
当然，当你在进行税收规划前，我还是非常建议你要先向专业律师或税务师进行咨询遗嘱继承父母房产要交税吗，并签好相关协议，以免有任何争议产生。
总之，我们常常听到或者看到的“继承的房子遗产要交20%的税”就是这么来的，并非很多中介忽悠的要缴纳“总房价的20%遗产税”。
