新快报讯 “货不对板”、逾期交付房屋、房屋质量不过关……这些商品房买卖纠纷，你遇过吗？住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益。日前，广州市南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）发布了《商品房买卖合同纠纷案件审判白皮书》。白皮书显示，受房地产政策调控及房地产企业“暴雷”影响，案件数量在今年出现了急剧增长情况，2023年截至7月南沙法院新收商品房买卖合同纠纷案676件。
案件呈现增长态势，买方、群体诉讼比重大
根据白皮书，2020年1月至2023年7月，南沙法院共新收商品房买卖合同纠纷案1715件。其中商品房买卖纠纷案件司法解释，商品房预售合同纠纷案1254件，商品房预约合同纠纷案172件、商品房销售合同纠纷案289件。从总量来看，商品房买卖合同纠纷新收案件数量接近南沙法院同期新收各类房地产案件总数的四分之一。
从起诉主体来看，起诉主体多为买方，群体诉讼比重较大。从已受理的案件当事人来看商品房买卖纠纷案件司法解释，商品房买卖合同纠纷案件多为卖方违约引起，购房者作为原告的案件占总案件数的95.3%，仅有少部分案件由开发商作为原告，且基本为购房者未按时支付购房款的情形。同一开发商在合同履行中出现问题，就会波及同一小区的成百上千名业主，特别是在出现开发商迟延交楼、办证及合同约定与实际不符等共性问题时商品房买卖纠纷案件司法解释，就会导致购房者抱团维权，引发群体性诉讼。
据统计，在南沙法院2020年1月—2023年7月期间新收的1715件案件中，群体性案件占案件总数的77.21%，涉及楼盘26个。
延迟交楼、房屋质量不过关等问题突出
新快报记者注意到，商品房买卖纠纷中延迟交楼、房屋质量不过关等问题突出。比如，在推广营销阶段，部分开发商为达到促进目的，存在过分包装、夸大宣传情形，出现“货不对板”情况；在合同签订阶段，存在开发商对合同签署不规范问题，导致当事人利益受损；在房屋交付阶段，存在开发商逾期交付房屋、房屋质量不过关等问题。
白皮书数据显示，南沙法院接收的1715件商品房买卖合同纠纷案中，涉及迟延交楼、办证的案件共671件，而具体引发纠纷的原因主要包括：市政基础设施建设未同步完成导致无法达到通水、通电、通气的交楼标准，因疫情影响施工进度、迟延提交办证资料、房屋被开发商用于抵押或被查封等情形。
涉及合同内容争议的案件共382件，具体引发纠纷的原因主要包括：房屋层高与合同约定不符，样板房标准与合同约定标准不符，合同对土地使用权年限记载有误，以及合同对于赠送车位约定不明确等情形。涉及合同无法继续履行的案件共286件，具体引发纠纷的原因主要包括：购房者不具备购房资格或不符合贷款条件，购房者逾期支付房款，开发商为规避限价政策以“双合同”拆分价款等情形。涉及房屋质量问题的案件共260件，具体引发纠纷的原因主要包括：公共部分的施工材料和建筑设计不符合规范问题，房屋出现漏水问题等情形。
另外，开发商夸大宣传或无法兑现承诺、购房者为规避购房政策借名买房等原因所引发的其他纠纷类型案件也有116件。
呼吁房地产开发企业加强合规管理
针对上述问题及原因，白皮书建议，加大行政监管力度，规范房地产开发企业的融资和资金使用，确保预售资金得到有效监管，保证项目工程顺利完成；严查不实宣传，规范合同文本，切实保护购房者合法权益。加大对房地产开发企业违法行为的处罚力度，提高企业违法成本；建立房地产开发企业“黑白名单”制度，确保行业经营规范。
同时加强行业自律管理 ，房地产开发企业需加强合规管理，不断提升自身管理质效和服务水平；需规范销售宣传行为，将高品质的服务体系和购房人的良好口碑作为经营管理中的重点，摒弃粗放扩张和短线发展的思路；加强对市场环境的分析研判，对商品房开发建设、交房期限、办证时间等约定都要有相应风险预估能力，避免因盲目投资、防范不足而陷于履行不能、履行困难的境地。房地产行业协会等相关组织应当切实履行行业自律职能，设立必要的制度约束和行业惩戒，积极引导房地产企业重视管理，加强对相关行业规范落实情况的监督检查，夯实企业发展的“信用基石”。
此外，南沙法院充分发挥普法作用，依托“线上+线下”多元化信息平台进行全方位、点对点、联动式宣传，创新普法形式，将不同人群的需求清单转化为普法清单，有重点地普及法律知识、解答法律问题，对于购房者重点解读购房相关法律政策，介绍常见“虚假宣传”“价格陷阱”“长收短付”等购房、租房套路并明确房屋买卖、租赁以及与房屋中介签订合同时的注意事项；对于房地产企业重点针对企业合规治理提出司法建议，实现普法内容与群众、企业关心的热点难点问题“同频同步”。
采写：新快报记者 杨喜茵 高京 通讯员 王君
