李伟斌律师事务所
2010年1月7日，国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》提出，“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”。2018年12月26日，住房城乡建设部发布《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》要求，“实现房屋网签备案全覆盖，在全国城市规划区国有土地范围内全面实行房屋交易合同网签备案制度”。2019年8月1日，住房和城乡建设部发布的《关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知》指出，“各地房地产主管部门应按照房地产市场监测指标体系和数据标准，建立和完善房屋网签备案系统”。
根据上述，商品房买卖合同网签备案（“网签备案”）是商品房买卖双方必须办理的手续。而网签备案对商品房交易（包括不动产物权变动以及商品房买卖合同）到底有何影响？此外，网签备案是否对排除执行的认定产生影响？本文拟结合法律法规、司法解释的规定以及司法裁判观点，对上述问题进行分析。
一、网签备案对不动产物权变动的影响
《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。第二百一十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第二百一十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。
在（2018）最高法民申350号案件中，最高人民法院认为：结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在刘某某、邓某名下，刘某某、邓某仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中刘某某、邓某对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。
在（2020）辽民撤1号案件中，辽宁省高级人民法院认为：商品房预售合同网上登记备案，仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有不动产登记簿的公示公信功能，不能使登记权利人刘某某取得物权，故刘某某和葫芦岛农商行均不能据此取得案涉房屋的物权。
在某案件中，中国国际经济贸易仲裁委员会认为：销售备案和网签备案等前序手续仅是我国房地产主管部门为规范不动产交易市场而出台的管理性规范，当事人欠缺上述手续并不能直接否定相应不动产在法律或事实上进行转让的可能性，以及进行转让的合法性。
根据上述，不动产物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力，网签备案仅是房地产管理部门对商品房买卖的一种行政管理手段，其不具有不动产登记簿的公示公信功能，不能使买受人因此取得物权，不具有物权变动效力；同时，也不能仅因未办理网签备案手续而否定商品房转让的可能性及合法性。
二、网签备案对商品房买卖合同的影响
《民法典》第二百一十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。
《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》第十条规定，“当事人申请变更、注销网签备案的，住房和城乡建设部门应当及时办理，在变更、注销网签备案前，不得重复办理同一套房屋的交易合同网签备案”。
在（2021）最高法民终516号案件中，最高人民法院认为：网签系房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络管理系统，是对房屋买卖双方合同关系的确认及公示，是否网签并不影响房屋买卖合同的效力。
根据上述，一般情况下，商品房买卖合同自合同成立时生效，是否办理网签备案手续，不影响该合同的效力。此外，由于监管部门要求商品房交易必须办理网签备案，且不得重复办理同一套房屋的交易合同网签备案，因此，商品房买卖合同备案能有效防止一房多卖的情形。
三、网签备案对排除执行认定的影响
（一）仅办理网签备案不能排除执行
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
在（2019）最高法民申1417号案件中，最高人民法院认为：根据原审法院查明事实，案涉房产仅办理了房屋买卖合同的网签备案，并未办理预告登记，故该事实仅能证明肖某与某公司之间存在合法有效的房屋买卖合同，不能证明案涉房屋已经登记在肖某名下。申请再审中，肖某也未提供证据证明案涉房屋已经登记于其名下的事实。肖某主张某公司已经交付了案涉房屋，但案涉房屋未实际使用并非其不能办理房屋登记手续原因。并且相关物业公司的《证明》记载肖某于2015年即办理了房屋交付手续，但直至2017年4月14日人民法院查封案涉房屋，长达两年的时间里买卖房屋公证有法律效应吗买卖房屋公证有法律效应吗，肖某一直未办理房屋登记手续。诉讼至今，肖某亦未能进一步提供证据证明房屋未经登记非本人原因所致。肖某提交《抵账协议》《证明》不能达到排除人民法院执行案涉房屋的证明标准。二审判决认定肖某的上述主张并不能排除人民法院的执行，与法有据。即最高人民法院认为，仅办理网签备案不能达到排除执行房屋的证明标准。
（二）基于非典型担保形成的网签备案登记不能排除执行
在（2020）川民终63号案件中，四川省高级人民法院认为：本案中，吴某某、李某某1、李某某2于2014年6月13日与某公司签订《商品房买卖合同》，在如此大批量的交易尚未支付任何款项的情况下，该44份合同均于同月17日办理备案登记，不符合常理。合同备案登记后的次日买卖房屋公证有法律效应吗，即2014年6月18日，三人分别与某公司签订《补充协议》，其第五条、第六条、第七条内容表明，某公司只要返还吴某某、李某某1、李某某2支付的购房款及违约金后，某公司即可解除合同、收回所销售的房屋。该约定反映出某公司签订《商品房买卖合同》时的真实意思并不是转移房屋所有权于吴某某、李某某1、李某某2；该三人签订《商品房买卖合同》时的真实意思也不是通过支付购房款而取得房屋所有权，而是为了确保某公司全部返还购房款及违约金。在某公司不能履行返还全部购房款并支付违约金时，应将房屋所有权转移于吴某某、李某某1、李某某2，三人据此受偿。因此，合同确定的权利义务关系符合让与担保的法律特征。本案认定上诉人与某公司之间并非真实的房屋买卖关系，而是民间借贷关系背景下对借款债务设立的让与担保，更具有合理性，故上诉人对案涉房屋并不享有排除执行的合法权益。后来，在该案的再审中【再审案号：（2020）最高法民申5847号】，最高人民法院也支持了上述主张。
四、总结
网签备案作为一种行政监管手段，其主要目的是防止一房多卖情形的发生。网签备案不产生物权变动的法律效果，是否办理网签备案一般不影响商品房买卖合同的效力；仅办理了网签备案不能排除对房屋的执行，基于非典型担保形成的网签备案登记也不能排除对房屋的执行。
关于作者
陈学斌 本所合伙人
陈律师在银行业务、企业上市融资、跨境企业并购、土地房产/城市更新项目、民商事争议解决等领域有丰富的经验。
杨镇章 原本所律师
