2017年6月第30卷第2期山西省政法管理干部学院学报 of and Law for ．，．30 No．2【民商法研讨】不动产买卖式担保的法律适用——以《民间借贷司法解释》第二十四条为视角孥 蔚(郑州大学法学院，河南郑州)[摘要] 以签订不动产买卖合同担保民间借贷合同履行的案件在实践中蓬勃发展，且此种情形下的纠纷也愈演愈烈。最高人民法院颁布的《民间借贷司法解释》第二十四条给出了审理此类纠纷的解决思路，但是司法解释过于简单粗糙，未明确不动产买卖式担保合同的性质、效力问题，也未明确债权人对标的物是否有优先受偿权。不动产买卖式担保实为债权担保，不动产买卖式担保合同实为代物清偿预约，是诺成性合同，其不发生物权担保效果，债权人无优先受偿权。[关键词] 民间借贷合同；不动产买卖式担保；代物清偿预约(中图分类号][文献标识码]A[文章编号]1672—1500(2017)02—0058—04随着经济体制改革的不断深人，作为融资和投资渠道的民间借贷日趋活跃。民间借贷规模不断扩大且借贷方式日益多样化，直接导致大量纠纷成讼，人民法院受理案件数量快速增长不动产买卖合同司法解释，高居民事审判案件类型第二位。
在过去的司法实践中，各地法院对于民间借贷合同与买卖合同混合情形的司法裁判的意见和做法不一，甚至在此问题的裁判上最高法院先后公布的案例出现了“打架”的现象，产生了不良的社会影响。2015年9月1日起开始实施的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称为《民间借贷司法解释》)第二十四条被理论界和实务界认为是对民间借贷活动中出现的民间借贷合同与买卖合同混合的司法规范，以期解决司法裁判出现的“同案不同判”，统一司法。一、评析《民间借贷司法解释》第二十四条(一)内容最高人民法院将其颁布的《民间借贷司法解释》第二十四条调整的内容称为让与担保，并采用两款，对让与担保情形进行简单地规范。1．程序性规范。首先，界定了让与担保存在主从合同的关系，特指的是当事人签订买卖合同的真实意思是为借贷合同提供担保，借贷合同是主合同，买卖合同是从合同；其次，从法院审理案件案由的角度，将请求实现让与担保中买卖合同约定的案件划分到民间借贷法律关系，而非买卖合同法律关系，从而规范当事人诉讼法律关系的选择以及规范法院审理时的标准，有利于统一裁判行为；再次，法院承担阐明适用正确诉讼请求的义务，应当向起诉错误的当事人进行说明；最后不动产买卖合同司法解释，规范法院的裁判行为，当事人拒绝变更有误的诉讼请求时，法院作出驳回起诉的裁定书，以拒绝对案件进行实体审理。
2．实体性规范。明确规定出借人取得胜诉判决后享有的权利，若借款人不履行判决义务，可以申请拍卖买卖合同标的物，以实际债权为清偿范围，遵循“多退少补”的规则。(二)评价1．优点。一是明确了此种纠纷中借贷合同和买卖合同的关系，前者是主合同，后者是从合同，签订买卖合同是为借贷合同的履行进行担保。从而指明法院审理此类型案件的思路，应当依据民间借贷法律关系处理纠纷，并履行释明义务。二是规定了债权人的申请执行权，买卖合同担保赋予债权人在债务人不履收稿日期：2017—03—20基金项目：2016年度河南省社科联、河南省经团联研究课题(项目编号：SKL一2016—457)。作者简介：李蔚(1993一)，女不动产买卖合同司法解释，河南商丘人，郑州大学法学院2015级硕士研究生，研究方向：诉讼法。58万方数据
