2021年下半年起，南通楼市持续低位运行，多个板块房价下跌明显，尤其那些曾深受投资客追捧的“掘金地”，相比高位期房价几近“腰斩”。
笔者整理出近两年南通房价「跌最狠」的四大板块，排名不分先后，上榜全凭本事，如有遗漏欢迎补充。
南通房价“跌最狠”板块第一波！
据「新知南通研究院」不完全统计，2020-2022年，通州湾共计成交54宗、约375万方涉宅地块，成交总金额约200亿元。
其中，仅2宗为品牌房企拿地，即世茂江海誉湾和南山湾玺壹号。
世茂江海誉湾精装元/㎡，毛坯元/㎡，至今还未开盘。
南山湾玺壹号精装元/㎡，毛坯元/㎡，去年3月首开，目前已备案161套。
除上述两个项目外，近几年通州湾还开发建设了世茂江海天成、朗诗海映里、晨鸣观海华苑等楼盘，新房售价在9000元/㎡左右。
那么，这几年在通州湾买房的人，目前是赚还是亏？
根据相关二手房网站，目前通州湾二手房均价约7800元/㎡，今年上半年仅有4条成交记录。
具体来看各项目二手房行情——
· 世茂江海天成
世茂江海天成目前有19套房源挂牌，均价9092元/㎡，近90天内无成交。
唯一一笔成交记录，时间是2022年5月，成交单价为8520元/㎡，成交周期为429天。
· 晨鸣观海华苑
晨鸣观海华苑同样只有1笔成交记录，时间是今年3月，成交单价为7278元/㎡，成交周期为398天。
· 南都纳澜湾
南都纳澜湾今年2月成交了一套房源，单价为6430元/㎡，成交周期为449天。
查询发现，该小区二手房成交单价峰值出现在2021年6月，与最新成交价相差约3300元/㎡。
其他一些房龄较老的小区，二手房成交记录普遍也很少，成交价最低甚至不到4000元/㎡。
不难看出，目前通州湾的二手房，不仅成交价格低，而且成交周期很长，可以说是非常难卖。
这意味着，过去几年购买了通州湾新房的投资客，将面临转手难、亏本卖等问题。
以南山湾玺壹号建面约109㎡房源为例，去年开盘总价约114万，按目前板块二手房均价估算，只能卖到约85万。
需要提醒的是，通州湾目前还有大量住宅地块未开发，未来新房、二手房将愈发过剩，整个板块的新房、二手房价格或将继续下跌。
另一个房价跌幅较大的板块，就是曾经吸引了很多环沪中老年客户的启东文旅板块。
恒大海上威尼斯、长泰海滨城、融创滨海度假城这些大体量文旅盘，目前房价跌了多少呢？
· 恒大海上威尼斯
2012年8月，启东恒大海上威尼斯首次开盘，热销破20亿，创下长三角楼市的销售奇迹。
紧接着，项目二期、三期、四期陆续开盘，每次开盘都是万人抢房，火爆异常。
当时，卖房人赚得盆满钵满，买房人对后市充满信心，手握多套等待房价攀升。
然而，10多年过去后，恒大海上威尼斯的二手房价格，非但没有上涨，甚至近乎“腰斩”。
二手房网站显示，目前恒大海上威尼斯挂牌均价为6671元/㎡，正在出售879套。
今年6月份的三笔成交，单价最高为5616元/㎡，最低仅4403元/㎡。
而在2020年项目五期开盘时，均价为9500元/㎡。三年时间，单价下跌超4000元/㎡，跌幅近50%。
翻看其成交记录还发现，恒大海上威尼斯二手房价格波动非常大。比如下图两套房源，不到半年时间，价差高达4803元/㎡。
· 长泰海滨城
再来看另一个超级大盘——长泰海滨城。
该项目前几年曾吸引了很多上海买房人，当时新房销售价格约1.2万/㎡。
目前，项目二手房挂牌价为8973元/㎡，对比新房价格下跌超3000元/㎡。
事实上，从恒大海上威尼斯的成交记录也能看到，实际成交价要远低于挂牌价。
假设你前两年购买了长泰海滨城一套建面约93㎡的房源，按照周边二手房最新成交价估算，大概已经亏掉了60多万。
此前，我们曾去到长泰海滨城现场实探，从晚上亮灯情况来看，实际入住率不到5%，配套商业也是倒闭一片，人迹罕至。
▲长泰海滨城实拍
启东的这些文旅盘，价格“暴跌”已是不争事实。更悲剧的是，即便已跌至“地板价”，愿意接盘的人依旧寥寥。
市场持续下行，投资需求退潮，高企的库存，都让被“套牢”的买房人看不到希望。
