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案件详情
母亲去世前推翻公证遗嘱过户房屋，
其他继承人起诉撤销能否成功
【案情简介】
陈某共养育四人，长子、次子、女儿及三子。2005年陈某购买了一套房屋，2011年，陈某前往公证处立下公证遗嘱，表示其于2005年购入的房屋由长子、次子、女儿三人各占三分之一。2016年9月13日，陈某与长子签订《房屋转让合同》一份，约定陈某将上述房屋以13万元的价格转让给长子。次日，房屋转移登记至长子张某名下。2018年1月，陈某去世。陈某去世后第二日，长子短信告知次子房屋已变更登记一事，次子与女儿认为母亲陈某当时办理房屋转让手续时已有老年痴呆的症状，不具有完全行为能力；其次，长子一直未支付房款，根据合同约定：“如甲方未支付应付款，合同终止，乙方将房屋退还给甲方”，遂向法院起诉请求解除陈某与长子签订《房屋转让合同》。长子收到法院诉状后，找到了杭天信所游弋律师，委托游弋律师进行应诉。
【代理思路】
接受委托后，代理人通过阅览案件材料及与当事人的沟通，提出如下代理意见：
一、依据买卖合同的条款行使撤销权，仅限于合同当事人，原告主体不适格。
合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。合同具有相对性，依据合同具体条款的约定行使合同解除权，适格主体仅限于合同双方当事人之间，原告并不是该买卖合同的相对方，无权依据合同条款行使解除权。现原告依据长子与陈某签订的《杭州市房屋转让合同》第五条第二项，行使对该合同的解除权，诉讼主体不适格。
二、原告所依据的《杭州市房屋转让合同》第五条，不是双方约定的有效合同条款，对合同双方均没有约束力。
长子与陈某之间签订的《杭州市房屋转让合同》是陈某和长子的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。同时，该《杭州市房屋转让合同》是杭州市住房保障和房产管理局提供的格式合同，第五条第二项是选择性条款，陈某和长子在选择违约责任条款处选择“无”说明双方在订立合同条款时已经明确放弃了所有违约责任，因此，原告起诉所依据的《杭州市房屋转让合同》第五条第二项：“如甲方未支付应付款，合同终止，乙方将房屋退还给甲方”根本就不是该合同的有效条款，对长子没有约束力，原告请求解除合同并退还房屋的合同依据不成立。
三、陈某在处分涉案房屋的过程中，意识清晰，具有认识能力和判断能力，其处分涉案房产的行为合法有效。
首先，陈某在办理房屋过户登记手续的前一日亲自到庭参与与原告二陈某女儿侵权责任纠纷一案。在庭上陈某能清晰地向法庭表达自己的诉请，陈某女儿对陈某出庭也没有提出异议，陈某不存在意识不清的情况。其次，陈某于庭审后一天即2016年9月13日亲自至杭州市民中心房产交易现场，和长子签署了《杭州市房屋转让合同》，接受了房产过户工作人员的现场询问并签署询问记录公证过的房产遗嘱可以撤销吗，该记录上明确载明其实施的房屋过户行为是其真实意思表示。
现原告仅仅根据陈某的医院出院诊断中所列的老年性脑改变，武断的认定陈某不具有正常的认识能力和判断能力，缺乏起码的医学常识，其观点根本不能成立。老年性脑改变并不等同于老年痴呆症。根据相关医疗资料显示，老年性脑改变是医学中一种影像术语，反映正常人类衰老的生理现象，并不是一种疾病，更不等同于老年痴呆症。结合陈某能正常参与庭审，清晰表达自己诉请的行为，且亲自至杭州市民中心房产交易现场和长子签署《杭州市房屋转让合同》，并接受了房产过户工作人员的现场询问并签署询问记录来看，陈某意识清晰，具有认识能力和判断能力，不属于无行为能力或限制行为能力人，其处分涉案房产的行为合法有效。
四、陈某将房屋过户给长子的行为，视为对之前遗嘱内容的撤回。
陈某曾经在2011年办理过一份公证遗嘱，将该套房屋分配给了三个子女。但因后期与二原告特别是与女儿关系闹僵甚至与其对簿公堂，陈某遂改变了自己的想法，在与女儿对簿公堂的第二天即2016年9月13日亲自至房产交易现场将涉案房屋过户给长子。陈某亲自实施的与遗嘱内容相反的民事法律行为，应当视为对原先公证遗嘱的撤回，原告提交的证据2即《公证遗嘱》不再具有效力。
五、本案原告所主张的权利已超过法定的除斥期间。
长子认为本案中原告行使撤销权已经超过了法定的除斥期间。根据合同法相关规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，其权利不受国家法律的保护。在本案中，陈某于陈某下葬后第二日（2018年1月10日），长子通过短信的方式告知了原告次子房屋已经过户至长子名下的事实，原告陈某次子在2018年1月17日给长子回复短信称：到时和陈某女儿一同采取法律措施。结合本案二原告亲笔署名的民事诉状的陈述：“2018年陈某去世，因此原告在母亲安葬之后，提出了分割遗产的要求，被长子拒绝，说母亲陈某已经将房屋卖给了长子。”因此可以断定，二原告于2018年1月就已经知道房屋过户的事实，故应当于2018年1月开始计算撤销权的除斥期间。本案原告起诉日期为2020年1月17日，故除斥期间已过，撤销权消灭公证过的房产遗嘱可以撤销吗，原告诉请不应当被支持。
六、长子和陈某已经依法办理完成房屋交付、房屋过户等一系手续，房屋过户的行政行为已经完成。根据民事裁判不应干涉行政行为的原则，在长子已经完成过户程序且实际占有的情况下原告的诉讼请求不应被支持。除去本案外，原告与长子之间还有继承遗产纠纷案件在贵院审理中，原告已经获得继承权利的司法救济渠道。
综上所述，原告提出的诉讼请求无任何事实和法律依据，人民法院应当依法驳回其全部诉讼请求。
【案件结果】
一审法院认为，陈某与长子签订的杭州市房屋转让合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效公证过的房产遗嘱可以撤销吗，本院予以确认。两原告主张陈某在签订杭州市房屋转让合同时不具有相应的民事行为能力，应当承担相应的举证责任，但其提交的证据材料不足以证明该主张，故本院不予采信。两原告以被告未按约支付房款为由要求解除案涉合同，但陈某与被告并为约定该解除条件，且审理中被告愿意支付案涉房款，故原告的诉讼请求不予支持。原告对一审判决不服上诉至二审法院，二审法院维持原判。
【案件评析】
本案发生在民法典生效前，根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见》第39条：遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失，部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销。本案中代理人牢牢抓住陈某过户房屋的行为就已是对原有公证遗嘱的撤销的观点，法院在该观点的基础上对陈某与长子的房屋转让合同予以确认。民法典中也有类似的规定：《民法典》第一千一百四十二条：“遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。” 继承人在被继承人去世后应当及时确认遗产的情况，以确保继承程序顺利进行。
上述案例中提到的人物名字均为化名
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律所介绍
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