远离家乡，选择留在大城市等外地打拼的人群，通常需要租房居住。那么在租房过程中，需要注意哪些法律问题呢？作为承租人，应当与出租人签订书面房屋租赁合同。本文通过对房屋租赁合同的订立、履行、解除、续签等法律问题予以梳理，以期帮助出租人、承租人规避租房可能遇到的法律风险，避免陷入房屋租赁合同纠纷之中。
房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。
【法律索引】
《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条、第54条
（一）确认房屋产权状况
1.核对产权证书
承租人应当对所租房屋的合法性积极审查，如核对房屋产权证书，承租公有住房的需核对租赁卡等权属证书。
2.确认抵押情况
承租人若打算签订长期稳定的租赁合同，亦应当审查所租房屋是否已设立抵押权，尽量避免承租已设定抵押权的房屋。因为房屋设立抵押之后成立的租赁权，无法对抗该抵押权。实践中，部分房屋确实存在银行抵押贷款，承租人应根据实际情形判断抵押权对自身承租权造成不利影响的可能性，再做取舍。
（二）确认出租人的处分权
1.出租人系产权人（或公有住房的承租人）
如果出租人系房屋产权人（或公有住房的承租人），应出示房屋产权证书（或租赁卡）及身份证，承租人核对身份证与产权证书（或租赁卡）所载产权人（或承租人）是否一致。房屋产权证书（或租赁卡）及身份证可复印与租赁合同一并留存。
2.出租人系代理人
如果出租人系房屋产权人的委托代理人，则应出示委托材料，核对其代理权限，确保出租该房屋在其代理权限范围内。委托材料、房屋产权证书可复印与租赁合同一并留存。
3.出租人系“二房东”
如果出租人系“二房东”，应要求其出示与房屋产权人（或代理人）签订的租赁合同，查看该租赁合同中关于转租权限与租期的约定。“二房东”未经房屋产权人（或代理人）同意而转租的，房屋产权人（或代理人）可以解除其与“二房东”之间的租赁合同，这将直接导致转租合同无法继续履行。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》第716条
（三）租金及其他费用支付
1.租金支付
承租人应当按照约定支付租金。对于租金支付金额、支付时间、支付账户、逾期支付的后果等内容，订立合同时应当予以明确。
2.其他费用
物业费、水电费、燃气费、网络费等费用的支付亦应当在合同中予以约定，就出租人交付房屋之前产生的上述费用，应予以明确并由出租人结清。
（四）确认随房屋移交物品
租赁合同订立时，对随房屋移交的家具及家电种类、数量，应在合同中予以明确，以便如数交付使用及退租时返还。
（五）解除情形及责任约定
租赁合同中关于解除权及违约责任的约定，应当进行审查，避免赋予一方不合理的解除权或者承担过重的违约责任。若发现，可指出并协商修改。
（六）装修费用承担与补偿
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行装修。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。故承租人若有计划对租赁房屋进行装修，可以在合同中与出租人就装修费用的承担与补偿进行约定。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》第715条
（一）承租人的权利与义务
1.权利
买卖不破租赁房租诉讼时效房租诉讼时效，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生变动的，不影响租赁合同的效力。
优先购买权，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
优先承租权，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。
2.义务
承租人应当按照约定的方式使用租赁物。
承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损的，应当承担赔偿责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》第709条、第714条、第721条、第725条、第726条、第733条、第734条
（二）出租人的权利与义务
出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定除外。承租人在租赁物需要维修时，可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。但因承租人过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前述维修义务。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》第708条、第712条、第713条
（三）转租应当注意的法律问题
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》第716条、第717条、第718条
（一）承租人的解除权
1.有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
❖租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
❖租赁物权属有争议；
❖租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
2.租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
3.当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依法难以确定租赁期限的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》第724条、第731条、第730条
（二）出租人的解除权
1.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2.承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
3.承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
4.当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依法难以确定租赁期限的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》第716条、第711条、第722条、第730条
租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。双方均可以随时解除，承租人若想继续维持租赁关系，应及时与出租人续签合同。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
【法律索引】
《中华人民共和国民法典》第734条
1.租赁期限届满
租赁合同约定的租约届满，应就租金、其他费用及时与出租人结算，按照合同约定及时返还房屋。
2.租赁期限未满
承租人在租赁期限内擅自搬离租赁房屋，其搬离行为不具有单方解除租赁合同的效力，出租人有权据此解除合同。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。如果租赁合同约定的违约金条款过分高于造成损失的，承租人可以要求降低违约金。若租赁合同未约定违约金，承租人可与出租人协商损失赔偿金额，协商不成，可到法院提起诉讼。
1. 正规平台寻找房源
除了传统中介公司之外，一些自媒体平台也包含房源信息，其中难免出现虚假或缺乏保障的房源。建议承租人在正规平台寻找房源，实地考察房屋情况后，参考本文前述内容，审慎地签订书面房屋租赁合同。
2. 合租房屋需谨慎
若与他人合租，建议在签订租赁合同时，双方之间就租金等费用承担、房间分配、公共部位使用等房租诉讼时效，一并做出约定。若合租人为“二房东”，要确认其转租已取得出租人的同意，并与该合租人或出租人签订书面合同。
合租房屋应避免租住群租房。出租住房应以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位（不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租），厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），人均居住面积不得低于5平方米，违反上述规定，属于将住房用于群租。租住群租房的承租人除了生命财产安全存在隐患之外，还将被暂停办理居住房屋租赁合同登记备案，暂停受理居住证、临时居住证申请，已经办理居住证的，暂停办理年度签注，已经办理临时居住证的，暂停续期手续。
【法律索引】
《上海市住房租赁条例》第15条
《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》
《上海市居住房屋租赁管理办法》
3. 妥善使用屋内设施
承租房屋时，除了在合同中对设施情况予以明确，使用房屋前可拍照记录房屋交付时的实际状况并留存，以避免退房时产生不必要的纠纷。此外，承租人若要对租赁房屋内现有家具家电等设施进行改善调整，应事先与出租人沟通，取得对方同意并就相关费用、物品权属达成一致意见后再做处理。
4.重要事项要留痕
承租期间，若承租人就房屋维修、物品处理、解约、续约等问题，与出租人沟通协商，应保留聊天记录，以便发生纠纷时，用于双方意思表示的认定。租金及其他费用的支付，也应当保留支付记录。
来源丨上海市第一中级人民法院、
文：马姗姗
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