根据民法基本原理和司法实践中的一贯认识，预约和本约的区分标准，应当根据当事人在合同中的意思表示加以确定。当事人的意思表示不明确或有争议时，应当通过考察合同内容是否包含合同成立的要素，以及合同内容是否确定到无需另行订立本约即可强制履行等因素加以确定。
案件简介
2010年9月30日，A公司作为出卖人与B某作为认购人签订《认购书》，约定由B某认购A公司所开发的涉案房屋，总房价款为 922元，付款方式为贷款，认购人可以首期支付购房总价款的50%即 元，其余价款元可以向出卖人指定按揭贷款银行借款支付。合同还约定以下条款：第四条，认购人应当自签订认购书之日起当日内，向出卖人支付认购定金元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人同意在支付定金之日起 90日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。第五条，认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。第六条，认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过90 日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书，出卖人应当在本认购书解除之日起30日内将已收取的定金退还认购人。第七条，出卖人在认购人支付认购定金之日至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。第九条其他约定，买受人在签订本认购书缴纳认购金的同时，另向出卖人缴纳人民币413.09万元，此部分钱款作为签署正式网签合同的前提条件，且不开具正式购房发票。出卖人应提前30 日通知买受人正式签订商品房买卖合同，买受人在签署合同的同时将合同总价50%首付款一次性补缴完毕，剩余房款做银行按揭贷款。买受人在签署正式商品房买卖合同后，需在15个工作日内向贷款银行提供完毕个人贷款所需的一切相关贷款资料，买受人提供的个人贷款资料需真实、合法、有效。若买受人因个人原因在签署正式商品房买卖合同后90个工作日仍未办理完毕按揭贷款手续，买受人需在接到出卖人发出的付款通知后15个工作日内付清全部剩余未付房款。如买受人违约，出卖人有权解除正式买卖合同，并按买卖合同相关条款收取买受人违约金。
因此商业用房为现房签约，即买卖双方签署正式购房合同且购房款项全部结清后，买受人即可办理入住手续，但出卖人在购房合同中与买受人 签署的房屋交付时间为2011年1月至2月份的某个时间，具体 时间双方在签约时另行商定。第十条房屋买卖合同和协议的区别，本认购书经双方签字盖章 后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。 本认购书终止后，认购定金应当【返还认购人】【抵作商品房价款】。第十一条，本认购书未尽事宜，可签订补充协议。第十二条，本认购书一式两份，双方各执一份，两份具有同等法律效力。《认购书》签订当日，B某向A公司支付了1000万元认购金，并缴纳了元。
2010年12月30日，A公司作为甲方，B某作为乙方签订《补充协议》，内容如下：1、乙方将原来缴纳的认购金1000万元中的700万元转移至新认购的2号商业中，作为新认购的商业的认购金。2、乙方保留300万元继续作为1号楼的认购金。3、甲方应提前30天通知乙方签署正式网签合同。如因甲方原因于2013年1月1日前，仍无法满足乙方正式签署网签合同的条件，则视为甲方违约，即甲方自2013年1月1日开始，按日计算向买受人支付乙方实际缴纳款项（乙方实际交纳款项713.09万元）的万分之三的违约金，如违约时间超过30日房屋买卖合同和协议的区别，则乙方有权退房。如乙方选择退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还乙方全部实际已付款，并按照乙方实际已付款3%向乙方支付违约金。B某于2017年9月4日向A公司发送《通知函》，主张因A公司导致合同未能继续履行应向B某赔偿房屋差价损失元、违约金.89元并双倍返还定金元；后，又于2018年10月31日向A公司发送《函件》，要求A公司履行《认购书》及《补充协议》并赔偿其违约金605.05万元。
2019年1月22日，A公司向B某发出《协商解除认购协议约谈函》，A公司在该函件中称因2017年3月26日北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类型项目管理的公告》，并主张根据限购政策房屋买卖合同和协议的区别，B某已不具备《认购书》、《补充协议》约定的商品房购买资格，双方已无法就涉案商品房签署正式网签合同，故《认购书》《补充协议》在客观上已无法履行，应予以解除。
庭审中，B某向人民法院申请对房屋现值进行评估，市场价值为元。B某认为《认购书》系本约合同，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容都进行了约定，《补充协议》作为《认购书》的附件同为一体，因涉案房屋是现房交易，故本案案由应调整为商品房销售合同纠纷，B某向人民法院主张解除《认购书》、《补充协议》；返还购房款413.09万元；双倍返还定金600万元；赔偿房屋差价损失元。A公司则主张，《认购书》的性质为预约合同，并不具备商品房买卖合同的主要条款，B某在未能履约的情况下损失的为缔约机会，并非实际经济利益，本案案由应调整为商品房预约合同纠纷，故提起反诉，请求解除《认购书》、《补充协议》。
法院认为
法院认为，尽管《中华人民共和国合同法》对预约合同没有作明文规定，但在一些复杂交易的商业实践中，当事人之间契约缔结过程客观上存在着从不具有拘束力的磋商行为、缔结具有拘束力的预约、最终订立本约这三个不同阶段。与缔约磋商阶段仅受诚实信用原则约 束不同，预约和本约在当事人之间均成立合同关系。根据民法基本原理和司法实践中的一贯认识，预约和本约的区分标准，应当根据当事人在合同中的意思表示加以确定。当事人的意思表示不明确或有争议时，应当通过考察合同内容是否包含合同成立的要素，以及合同内容是否确定到无需另行订立本约即可强制履行等因素加以确定。
法院认为签署的《认购书》、《补充协议》是双方当事人的真是意思表示，合同内容均约定A公司与B某需在一定期限内再行协商商品房买卖合同，且需要另行签订可进行网签备案的商品房买合同。合同内容缺少关键条款，比如付款方式及时间、房屋交付时间以及转移登记等。故《认购书》、《补充协议》的内容无法用以强制履行，两份协议属于预约合同性质，A公司与B 某还需要另行订立本约商品房买卖合同。法院同时认为，预约合同的解除，导致买受人丧失的是签订正式商品房买卖合同的机会，房屋的增值损失并非其必然损失，故B某主张房屋差价损失没有事实和法律依据。
法院最终判决解除《认购书》《补充协议》、B 公司返还购房款413.09万元并双倍返还定金600万元。驳回B某关于房屋差价损失的诉讼请求。
要点
本案其实为现房买卖，即使对现房买卖签署《认购书》，该《认购书》是预约合同还是本约合同，需要根据双方的真实意思判断，合同中如出现需另行签订本约合同的字眼，即使合同内容有多完善，一般也会被认定为预约合同。另外，预约合同的解除导致的是丧失签署本约合同的机会，房屋增值损失并非是必然损失
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